住み替え時の資金計画ガイド 売り先行と買い先行のメリット・デメリットを比較する

住み替えを考えるとき、資金計画の難しさに直面する人は多いです。特に、売り先行と買い先行のどちらを選ぶかで、資金の流れや住宅ローンの組み方が大きく変わります。この記事では、それぞれのメリット・デメリットを整理し、仮住まいの有無やローンの組み方も含めて、家庭に合った選択を導くポイントを解説します。

住み替え時の新旧住宅の比較

目線の高さから見た新旧住宅の比較風景。住み替えのイメージを具体化した写真。

売り先行とは何か

売り先行は、現在住んでいる家を先に売却してから新しい家を購入する方法です。売却資金を手に入れてから購入に進むため、資金計画が立てやすいのが特徴です。

メリット

• 資金の見通しが立てやすい

売却代金が確定してから購入に進むため、無理のない予算設定が可能です。住宅ローンの借入額も明確になりやすいです。

• 二重ローンのリスクが少ない

住んでいる家のローン返済が終わるか、売却代金で返済できるため、二重に住宅ローンを抱えるリスクが減ります。

• 交渉力が高まる場合がある

売却が先に完了しているため、購入時に焦らずじっくり検討できます。

デメリット

• 仮住まいが必要になる可能性が高い

売却後に新居が決まるまでの間、仮住まいを探す必要があり、引越し回数や費用が増えることがあります。

• タイミング調整が難しい

売却と購入のタイミングが合わないと、住む場所が一時的にない状態になるリスクがあります。

• 市場の変動リスク

売却後に購入を急ぐと、希望の物件が見つからなかったり、価格が上昇したりすることがあります。

買い先行とは何か

買い先行は、先に新しい家を購入してから現在の家を売却する方法です。住み替えのスムーズさを重視する人に選ばれます。

メリット

• 仮住まいが不要

新居が決まってから引越しできるため、生活の中断が少なくなります。

• 住み替えのストレスが減る

引越しのタイミングを自分でコントロールしやすく、家族の負担が軽減されます。

• 購入時の選択肢が広がる

売却を急がずに、じっくりと理想の物件を探せます。

デメリット

• 二重ローンの負担が増える可能性

売却前に新居を購入するため、住宅ローンが二重にかかる期間が発生し、資金計画が複雑になります。

• 資金繰りが難しい

売却代金が入るまでの期間、自己資金や借入金で支払いを賄う必要があります。

• ローン審査が厳しくなる場合がある

二重ローンのリスクを銀行が警戒し、審査が厳しくなることがあります。

仮住まいの有無とその影響

住み替えで仮住まいが必要かどうかは、売り先行か買い先行かで大きく変わります。

• 売り先行の場合

売却後に新居が決まるまでの期間、仮住まいを借りる必要があることが多いです。仮住まいの費用や引越しの手間を考慮する必要があります。

• 買い先行の場合

仮住まいは不要ですが、二重ローンの負担が増えるため、資金計画をしっかり立てることが重要です。

仮住まいの費用は、家賃や引越し費用、家具のレンタルなどがかかります。これらを見積もりに入れて、総合的な資金計画を立てましょう。

住宅ローンの組み方と資金計画のポイント

住み替え時の住宅ローンは、売り先行か買い先行かで組み方が異なります。

売り先行の場合

• 売却代金を頭金に充てられるため、借入額を抑えやすいです。

• 売却が完了してからローン審査を受けるため、審査がスムーズになることが多いです。

• 売却代金が予想より低い場合、購入資金が不足するリスクがあります。余裕を持った資金計画が必要です。

  
  

買い先行の場合

• 二重ローン期間の資金繰りが課題です。自己資金やつなぎ融資を検討しましょう。

• つなぎ融資は、売却代金が入るまでの短期間の借入で、金利が高めです。返済計画を明確にしておくことが重要です。

• 住宅ローンの審査は、二重ローンの負担を考慮されるため、収入や返済能力をしっかり示す必要があります。

  
  

家庭に合う選択を導くためのポイント

住み替えの資金計画は、家庭の状況や優先順位によって最適な方法が変わります。以下のポイントを参考にしてください。

• 資金の余裕があるか

自己資金が十分にある場合は買い先行も選択肢に入ります。資金が限られている場合は売り先行が安全です。

• 生活の安定を優先するか

引越し回数や仮住まいの手間を避けたいなら買い先行が向いています。

• 市場の状況を考慮する

売却が難しい地域や時期なら、買い先行でじっくり探す方が良い場合があります。

• 住宅ローンの審査状況

収入や信用状況によっては、売り先行の方が審査が通りやすいことがあります。