事業用不動産の承継問題と対策 賃貸 権利関係を整理する方法
- Risk Taker
- 5 days ago
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事業承継の際、事業用不動産は評価や権利関係でトラブルが起きやすい資産です。特に自社ビルや賃貸物件、法人所有の不動産は複雑な権利関係が絡み、承継時に揉めるケースが少なくありません。この記事では、事業用不動産の評価や権利関係を整理し、早めにできる対策を具体的に解説します。中小企業オーナーの皆様がスムーズに事業承継を進められるよう、実践的なポイントをまとめました。
事業用不動産の承継で起きやすい問題とは
事業承継において不動産は大きな資産ですが、次のような問題がよく発生します。
評価の違いによる争い
不動産の評価額は市場価値だけでなく、賃貸状況や担保設定、法人所有か個人所有かによって大きく変わります。評価方法の違いで相続人間の意見が分かれやすいです。
権利関係の複雑さ
担保権、賃貸借契約、法人の所有権などが絡むと、誰がどの権利を持つかが不明確になりやすいです。特に賃貸契約が長期にわたる場合、承継後の利用や処分に制約が生じます。
資産組み替えの難しさ
不動産を含む資産の組み替えは税務面や法的手続きが複雑で、早期に計画しないと承継時に大きな負担となります。
これらの問題は、事業承継の計画段階で整理し対策を講じることで回避できます。
不動産の評価を正しく理解する
事業用不動産の評価は、相続税や贈与税の計算に直結します。評価のポイントは以下の通りです。
路線価方式と固定資産税評価額
路線価は国税庁が公表する評価基準で、相続税評価の基本です。固定資産税評価額は市町村が決めるもので、路線価の約70〜80%程度が目安です。
賃貸中の不動産の評価減
賃貸物件は空室リスクや賃料収入の安定性を考慮し、評価額が減額されることがあります。賃貸契約の内容によって評価が変わるため、契約書の確認が重要です。
法人所有の不動産評価
法人が所有する不動産は、法人の資産として評価されます。事業承継時に法人の株式を承継する形になるため、不動産の評価だけでなく株価評価も関係します。
具体例として、自社ビルを個人所有から法人に移す資産組み替えを行うと、評価額の調整や税負担の軽減が可能です。早めに専門家と相談し、最適な評価方法を選びましょう。
賃貸契約の整理と承継時の注意点
賃貸物件を事業用不動産として所有している場合、賃貸契約の内容が承継に大きく影響します。
賃貸借契約の継続性
賃貸契約は原則として承継されます。承継後も同じ条件で契約が続くため、契約内容の見直しが難しい場合があります。
賃料の適正化
賃料が市場価格と乖離している場合、評価や税務上の問題が生じます。賃料の見直しや契約更新のタイミングを把握しておくことが重要です。
担保設定の確認
賃貸物件に担保権が設定されている場合、承継時に担保権の扱いを明確にしておかないと、資産の処分や活用に支障が出ます。
例えば、賃貸契約が長期で更新が難しい場合、事業承継前に契約内容を見直し、必要に応じて賃料改定や契約解除の交渉を進めることが効果的です。
法人所有の不動産と事業承継のポイント
法人が所有する不動産は、株式の承継とセットで考える必要があります。
株価評価と不動産の影響
法人の株価は不動産の価値に大きく影響されます。自社ビルなど高額な不動産を法人が持つ場合、株価が高くなり相続税負担が増えることがあります。
資産組み替えによる税負担軽減
不動産を法人から個人に移す、または逆に移す資産組み替えを計画的に行うことで、評価額の調整や税負担の軽減が可能です。
法人の権利関係整理
法人の不動産に関する権利関係（担保、賃貸契約など）を整理し、承継後のトラブルを防ぐことが大切です。
実際に、ある中小企業では自社ビルを法人所有から個人所有に移し、相続税評価を抑えた事例があります。こうした対策は早期の準備が鍵です。
早めにできる対策と準備
事業用不動産の承継トラブルを避けるために、次のような対策を早めに進めましょう。
権利関係の整理
担保権や賃貸契約の内容を確認し、必要に応じて契約書の見直しや権利の整理を行う。
評価の見直しと資産組み替え
不動産の評価方法を専門家と確認し、資産組み替えを検討する。法人所有と個人所有のメリット・デメリットを比較する。
事業承継計画に不動産を組み込む
事業承継計画の中で不動産の扱いを明確にし、相続人間で共有する。争いを防ぐために早期の話し合いが必要。
専門家の活用
税理士や不動産鑑定士、弁護士などの専門家に相談し、法的・税務的なリスクを把握する。
これらの対策は、事業承継の成功に直結します。準備が遅れると、評価の見直しや権利関係の整理が難しくなり、結果的にトラブルや税負担増加につながります。
